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买二手房,前户主户口不迁出隐藏的这些危害!
时间:2017-11-15 08:49 来源:河南文中律师事务所 作者:吕文静 点击:

经历过二手房买卖的人应该知道,买卖二手房经常会碰到这种糟心事,比如房主要求加价、要求一次性支付全款等。小编的一个朋友在买卖二手房的时候就碰到了前房主的户口一直迁出这种事。虽然表面看来前房主逾期将户口迁出没有给购房者带来什么危害,但实际上隐藏着很多风险。

所谓户口逾期迁出,就是指在买卖二手房时,很多房主办理了产权过户手续后,迟迟不按照合同约定的时间迁出户口。如果购房者签订的房屋买卖合同中约定了前房主逾期迁出户口的违约责任,购房者可以要求售房者承担相应的违约责任,直到户口迁出为止。

一、逾期迁出户口的违约金标准

合同法规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也就是说,如果在购房合同上,约定了逾期迁出户口的违约金问题,在售房人不能按照合同约定履行时,应支付违约金。

但是违约金的支付没有统一标准,按照合同法解释,如果当事人主张约定的违约金过高,请求适当减少的,法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则衡量。即法院会根据过错程度酌情调整违约金,具体为多少,还要看具体的案子。

二、户口逾期迁出或不迁出的危害

1.债务纠纷问题:当前房主出现债务纠纷问题时,银行、贷款公司等追债人有可能会按照户口地址投递法院传票,或者采取更狠一点的泼油漆等不良手段;

2.新增人口问题:前房主在一定情况下是可以增添新户口的,一旦发生这种情况,将会继续增加户口迁移的难度;

3.价值问题:现在人们对户籍的问题越来越重视,关注度也越来越高,如果存在的问题一直无法解决,那么在前房主需要转卖的时候,极有可能影响到成交价;

4.拆迁问题:目前拆迁补偿的情况虽然是以户口本为主,但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口,因此复杂的户口本很有可能会增加额外不必要的麻烦;

5、学籍问题:很多人为了孩子能上好学校而花重金买学区房,如果前房主不迁出户口,不排除上学名额被其占用的可能性。

二、如何预防户口逾期迁出问题?

首先大家需要重视户口问题,在房屋买卖过程中,购房者须详细了解关于户口的问题,在购房合同中,要详细约定相关问题,明确写在合同里,必要时也可以去当地派出所亲自查询核实,以确定是否存在户口问题。

如果是通过中介买房的话,也可以委托中介代为核实售房者的户口,核实后要求中介机构出具书面核实报告,并加盖公章,防止一些中介人员疏忽或欺骗行为给自己造成损失。此外,必须注意的是,合同中约定的户口迁出时间一定要在房屋登记过户之前。

同时要在合同里明确逾期户口迁出的违约金问题,一般的中介合同中,都会在“权属转移登记”中作出详细约定,逾期迁出户口的违约金数额或计算方式。

需要提醒购房者的是,因户口迁移引起纠纷的,即使起诉到法院,法院也不会判令售房者将户口迁出,因为户口迁移属于相关行政机关的行政行为,不属于法院受理民事诉讼的范围,法院仅会支持违约金部分。因此,在合同中约定逾期迁出户口的违约责任十分重要。